전세사기 피해자 결정문을 받고 나서도 막막했어요. 당장 살고 있는 집은 보증금은 한 푼도 돌려받지 못했고 신혼 집으로 이사는 가야하지 하늘이 무너지는 기분이었습니다.

그러다 마지막 희망처럼 알게 된 게 'LH 피해주택 매입' 제도였어요. 저 역시 이 제도를 통해 보증금 100%는 아니지만 조금이라도 회수할 수 있다는 희망이 생겼는데요. 그래서 저처럼 막막한 분들이 조금이라도 더 현실적인 정보를 얻으실 수 있도록, 제가 직접 겪은 서류 신청부터 감정평가, 그리고 경매 낙찰까지의 모든 과정을 타임 라인대로  정리해 봤습니다.





LH 피해주택 매입임대, 정확히 뭔가요?


쉽게 말해, 전세사기 피해자가 살고 있는 집(피해주택)이 경매로 나왔을 때, LH가 그 집을 대신 낙찰받아 소유권을 가져가요. 피해자는 집값의 일부를 LH에게서 받을 수 있게 됩니다.

그리고 원래 살고 있던 피해자에게 시세보다 저렴한 임대료로 다시 월세를 줘서 주거안정을 보장해주는 제도입니다.

여기서 가장 중요한 포인트가 있습니다. LH가 집을 매입했다고 해서 무조건 그 집에 계속 살아야 하는 건 아니에요. 크게 두 가지 선택지가 있습니다.

  1. (선택 1) 살던 집에 계속 거주하기 (우선공급): 전세사기는 당했지만 그 집에서 이사 걱정 없이 계속 안정적으로 살고 싶은 경우, 해당 주택을 공공임대주택으로 우선 공급받아 저렴하게 거주할 수 있습니다.
  2. (선택 2) 다른 집으로 이사 가기 : 만약 전세 대출을 받았다면 LH에게서 돌려받은 돈으로 갚고, 차액은 내가 갚아야해요. 그리고 다른 집으로 이사갈 때 필요한 돈은 전세사기 피해자 대상 저리로 디딤돌이나 보금자리론 대출을 받아서 가야하고요.

일단 제 상황은 전세사기 당한 집에 전세 대출이 있는 상황이고, 신혼집으로 이사를 가야했어요. 새로운 신규 대출을 받을 필요는 없었고요. 


그래서 셀프 낙찰을 받아 내가 집주인이 된 후 따로 월세를 주거나 매매를 해야하나 하는 상황이었는데, 다행히 LH에서 매입해준다고 해서 보증금 100% 회수는 못했지만 80%정도는 회수가 가능하겠더라구요.


셀프낙찰을 받는다 하더라도 나중에 매매시 세금도 크다고 들었고, 저희 집은 오래된 아파트라 가격이 크게 오를 거란 생각도 안들었거든요. 월세로 돌린다고 하더라도 세입자 잘못 만나면 스트레스구요.


그래서 저는 LH에 매입을 신청하는 방법을 선택했지만 만약 보증금보다 현재 매매 시세가 높다면, LH는 보증금을 초과해서 사주진 않기 때문에 본인에게 최대한 손해가 없는 방법을 선택하는게 좋을거 같아요.




LH 매입 신청 자격은?

LH 매입 공고문을 보니 신청 자격이 아주 자세하게 나와 있어요. 법이 바뀜에 따라 내용이 바뀔 수 있으니 LH 청약 플러스 홈페이지에서 공고문 최신버전을 꼭 확인해보세요.



  • ① 신청 자격: 「전세사기피해자 특별법」에 따라 '전세사기피해자' 또는 '신탁사기피해자'로 결정된 임차인이어야 해요. 결정통지서(결정문)에 명확히 표시되어 있어야 합니다.
    * 공공임대주택 입주에 필요한 소득, 자산 요건은 따지지 않아요. 이 점이 정말 다행이었습니다.
  • ② 대상 주택: 신청자가 살고 있는 바로 그 '전세사기 피해주택'이어야 합니다. 주택 유형이나 면적에는 제한이 없어요.

    하지만 근저당권보다 먼저 설정된 지상권 등이 있는 주택은 매입 제외된다고 하니, 공고문을 꼭 꼼꼼히 읽어보세요.

  • ③ 주택 상태: 해당 주택의 경매 또는 공매가 개시되어 진행 중이어야 합니다. 경매가 시작되지 않으면 신청할 수 없어요.


  • ※ 선순위 임차인의 경우: 만약 대항력이 있는 선순위 임차인이라면, 경매 배당으로 받지 못하는 보증금을 포기하는 조건(대항력 포기)으로 신청이 가능해요.



만약 공고문 내용이 이해가 안가거나 내가 신청할 수 있는 자격이 맞는지는 LH 지역본부에 전화해서 문의해보시는게 가장 정확합니다.





지역본부별 주택매입 담당 부서 연락처이니, 참고해서 문의해보세요!




신청 방법 및 필수 서류 (가장 중요!)

신청 절차와 서류가 가장 중요하고 헷갈리는 부분이에요. 공고문에 나온 내용을 바탕으로, 제가 실제 준비했던 과정을 정리했습니다.




1. 신청 장소: '물건소재지 관할' LH 지역본부


 가장 중요한 점은, 내가 사는 곳이 아니라 피해주택이 위치한 지역을 담당하는 LH 지역본부에 방문 또는 등기우편으로 접수해야 한다는 거예요. 


방문 전 공고문에 나온 연락처로 담당 부서에 미리 전화해서 상담받는 것을 강력히 추천합니다.


2. 핵심 필요 서류 목록 


 서류는 크게 4가지 파트로 나뉘어요. 빠지면 두번 일할 수 있으니 꼭 꼼꼼하게 챙기세요!







[A. 공사 양식 서류] LH 홈페이지에서 다운로드 가능

  • 전세사기 피해주택 사전협의 신청서 [양식1]
  • 개인정보 수집·이용 및 제공 동의서 [양식2]
  • 피해주택 매입요건 동의서 [양식3]


[B. 피해증빙 서류] - 나의 피해 사실을 증명하는 서류

  • 전세사기 피해사실 결정통지서(결정문) 사본
  • 피해주택 임대차계약서 사본 (확정일자 필수)
  • 경매개시 안내문 또는 공매통지서 사본


[C. 기본 서류] - 3개월 이내 발급분

  • 신분증
  • 주민등록등본 및 초본 (주소 변동사항 포함)
  • 가족관계증명서 (상세)
  • 건축물 현황도 (배치도, 층별·호별 평면도 포함)
  • 관리비 납부(완납) 확인서

건축물 현황도는 문의해보니 전국 어떤 행정복지센터든 방문해서 발급받을 수 있다고 하더라고요. 대신에 배치도, 층별, 호별 평면도가 다 따로 필요합니다!!

처음에 방문했을때 직원분이 잘 몰라서 평면도를 잘못 뽑아주는 바람에 두번 방문했어요ㅠ 혹시 모르니 방문할 행정복지센터에 층별, 호별 둘다 따로 발급 가능한지 꼭 사전 문의 후 방문하시길 추천드려요. (주민센터에서 된다해서 갔더니 직원이 못한다그래서 시청까지 감..)

관리비 납부확인서는 지금까지 관리비 전부 미납된 것 없이 납부 되었는지 관리사무실에 요청해서 받으면 됩니다.


내야되는 서류가 굉장히 많아서;;; 꼼꼼하게 챙겨서 보내셔야 일 두번 안합니다.





신청하면서 느낀 점

직접 겪어보니 몇 가지 꼭 아셔야 할 점들이 있었어요.


  • 경매 기일을 놓치지 마세요:  경·공매 매각기일이 지정된 경우 해당 내용을 공사에 즉시 통보해야 합니다. 이걸 놓치면 LH가 경매에 참여하지 못할 수 있으니, 경매 진행 상황을 계속 확인하고 LH에 바로바로 알려줘야 합니다.

    만약 매각기일이 이미 잡혔는데 LH 매입 신청결과가 안나왔다면 경매유예를 해야하니 그것도 꼭 체크하세요.


  • 기다리지 말고 먼저 확인하세요: 서류를 냈다고 끝이 아니에요.실태조사에 보통 1~2개월 이상 걸려요. 진행 상황이 궁금하면 먼저 담당자에게 정중히 전화해서 확인하는 게 좋습니다. 

  • 모든 주택이 매입되는 건 아니에요: 가장 마음 아픈 부분인데, 현장 실태조사 결과 소멸되지 않는 권리가 있거나 하는 등 '매입제외주택' 기준에 해당하면 매입이 불가능할 수도 있어요. 최선을 다하되 마음의 준비도 어느 정도는 필요합니다.

    그래도 매입 제외시 대체 공공임대를 지원한다고 하니 그 부분도 포기하지말고 문의해보세요!







LH 매입 신청 타임라인 

이제부터 제가 직접 겪었던 과정을 시간 순서대로 말씀드릴게요.


1. 매입 서류 신청 및 실태조사 (약 2달 소요)


 저는 셀프로 경매 신청을 한 후 필요한 서류들을 모두 챙겨서 관할 LH 지역본부에 등기우편으로 보냈어요. 그렇게 서류를 보내고 한달 쯤 지났을 때, LH에서 실태조사를 나오겠다는 연락을 받았습니다.


LH 직원분들이 집에 방문해서 옵션은 뭐가 있는지, 누수나 다른 문제는 없는지 등을 확인하셨어요. 사실 저희 집은 벽지가 좀 크게 찢어져 있어서 걱정했는데, 다행히 제가 셀프로 간단히 보수해서 큰 문제 없이 넘어갔습니다. 


그렇게 직원분들이 다녀가시고 한달 정도 뒤, 드디어 '매입이 가능하다'는 연락을 받을 수 있었어요.



2. 감정평가사 선정


 매입이 가능하다는 등기 안내문과 함께 '감정평가법인 선정 요청서'라는 걸 받았어요. LH가 저희 집을 얼마에 사들일지(경매 입찰가)를 정하는 과정인데, 이게 제가 돌려받을 보증금과 직결되기 때문에 정말 정말 중요합니다.



방식은 LH가 1곳, 제가 1곳을 골라 총 2곳의 감정평가 금액 평균으로 입찰가를 정하는 거였어요. 저에게 LH에서 보내준 리스트에는 총 10곳의 감정평가사 업체가 있었습니다.



저는 그냥 아무 데나 고르지 않고, 10곳 모두에 직접 전화를 돌렸어요. 집 주소와 전세사기 피해 상황을 설명하면서 예상 감정평가액을 대략적으로라도 알려줄 수 있는지 정중하게 여쭤봤습니다. 


어떤 곳은 단칼에 거절했지만, 어떤 곳은 정말 친절하게 상담해주시더라고요. 저는 그중에서 가장 친절하고, 예상 감정가를 가장 높게 불러주셨고, 가까운 곳에 지사가 있는 '하나감정평가법인'을 선택했어요. 


하나 감정평가 법인이 무조건 좋다는 것이 아니며 지역이나 담당자마다 상황이 다르니, 꼭 업체마다 직접 전화 돌려보시는 걸 강력하게 추천합니다.




3. 감정평가 진행 및 결과 확인 (약 2달 소요)


제가 선정한 감평사를 적어서 다시 LH에 등기를 보냈어요. 그리고 한 달이 채 안 돼서 제가 고른 하나감평사에서 연락이 와서 집을 둘러보고 가셨습니다.

LH가 선정한 곳에서는 아무 연락도 안 오더라고요. 집도 안보고 어떻게 감평하는건지?;

어쨌든 그렇게 감평사 방문 후 또 한 달 정도를 기다렸을까, 드디어 최종 감정평가 금액이 나왔습니다. 전화로 문의했을 때보다는 조금 적게 나왔지만, 그래도 나름 만족스러운 금액이었어요.


(자세한 금액이 궁금하시면 댓글로 남겨주세요)


애초에 보증금 100% 나올거라 예상하지도 않아서 그런지 그냥 몇년동안 월세 낸 셈치자 ㅠ하고 마음을 비웠더니 그나마 덜 스트레스 받더라고요,,

이마저도 돌려받을 수 있다는 게 얼마나 다행인지 ㅠ


어쨌든 저는 결정된 감평가로 진행하기로했고, 법원에서 1차 매각기일이 아직 나오지않아 기다렸습니다.



4. 경매 낙찰 및 현재 상황


 그렇게 모든 준비가 끝나고, 미리 신청해뒀던 경매의 1차 매각기일이 6개월 만에 드디어 잡혔습니다. 25년 3월에 신청했던 경매가 9월 1일에 1차 매각기일이 잡혔구요. 


정말 운이 좋게도 LH의 매입 결정이 난지 얼마 안되고 바로 날짜가 잡혀서, 바로 LH 담당자분께 전화로 알려드렸어요. 결론적으로 LH 매입신청 후 결과 받기까지도 6개월 정도 걸린 셈이네요.


혹시나 법원에 제가 꼭 참석해야하는지 물었더니 아니라고 하셔서 법원에는 가지않았습니다.


제 경우는 법원의 감정평가액과 LH가 산정한 매입가가 비슷해서, LH에서 바로 1차 경매에 참여해 낙찰받았습니다. 지금은 제가 실제로 돈을 받는 배당기일을 기다리고 있는 중이에요.



현재 상황은


- 25년 9월 1일 LH에서 감정평가 금액으로 입찰 후 9월 8일에 매각허가 결정남.

- 9월 2일 법원에서 추납통지서 날라옴. 20만원 또 돈을 추가로 내라함; 

- 경매 매각 대금납부일은 10월 17일까지. LH에서 10월 1일날 납부 함.

- LH에서 매각대금 납부하고 배당기일 잡힐 때까지 기다리는 중!!



다행히 매각허가결정은 큰 문제 없이 되었으나 법원에서 또 돈을 내라고;;해서 어이가 없었네요. 무슨 돈을 자꾸 내라는건지 ㅠ 경매비 나중에 돌려받을 수 있다곤 들었는데 얼마나 돌려받는지도 나중에 후기에 써볼게요.








마무리


다음 후기는 배당기일 후기를 자세하게 올려볼게요. 배당기일에는 제가 직접 법원에 출석해서 서류도 제출해야할게 많고, 그날 바로 돈을 받을 수 있다고 하네요.

전세사기를 당하고 나면 정말 세상에 혼자 남겨진 기분이에요. 하지만 찾아보면 이렇게 최소한의 주거를 지킬 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 제 경험담에서 보셨듯이, 서류 접수부터 최종 낙찰까지 정말 길고 피 말리는 과정이지만, 중간중간 제가 직접 전화를 돌리고 챙겨야 하는 부분도 분명히 있더라고요. 포기하지 않고 적극적으로 알아보고 움직이는 것이 정말 중요합니다. 이 글이 저와 같은 아픔을 겪고 있는 분들이 다음 단계로 나아가는 데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.